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年度热门 · 房子、票子、沫子……让我把它们串起来,给你讲个故事

图片:《大空头》

房地产、银行、贷款、政府、贫民、富民、泡沫、经济崩溃,他们之间是什么联系关系?

灵也有希望

ag亚游官网 www.cpchuo.com 不请自来。这个问题问的太好了。

阅读本答案不需要任何经济学基础,请放心食用。

题主的问题【房地产、银行、贷款、政府、贫民、富民、泡沫、经济崩?!恐杏?8 个词,总结一下,变成 6 个关键词,这 6 个词可以概括成 2 个核心词。

「房地产」、「银行」、「经济崩?!?,可以概括为「泡沫经济」

「贷款」、「政府」、「贫富差距」,可以概括为「通货膨胀」(信用型通货膨胀)

整理总结一下,其实题主问的是「什么是泡沫经济?为什么泡沫能导致经济崩溃?并且泡沫经济如何影响银行、贫富差距?」

这个问题比较复杂,需要用一个很长的故事来解释。

====第一段分割线====

一,关于这个问题,如果想了解学术上的定义,推荐 @钱粮胡同 的回答。

戳这里「泡沫」在经济学中有明确定义吗? - 钱粮胡同的回答,其经济学上上的定义已经说的非常清楚了。Fundamental Price 和实际资产价格的偏差,可以定义为泡沫。

这位朋友的答案写的特别专业,基本能完全解释。

如果没有经济学基础,并且不喜欢看各种图表和专业名词的话,直接看本答案即可。

关于通货膨胀,推荐我自己的回答,为什么会发生通货膨胀? - 知乎用户的回答。

二,我从另一个角度浅显易懂地回答一下这个问题。

正式回答这个问题之前,需要先解释两个名词「投机」、「资产」,这两个概念会贯穿本题始终,希望首先理解。

名词解释:

投机(Speculation):通过短期价格变动,获取价差套利的行为。
以本题中出现的「房地产」为例,房子原本是用来住的,正常买房的目的应当为获取住房的使用价值——居?。ㄗ宰』蛘叱鲎猓?。
而有些人买房不为了居?。òǔ鲎猓?,而是买入住宅之后空置持有,等待房屋价格上涨之后卖出,赚取差价。这种行为就是「投机」。

又或者股票,股票的原本目的是吸收社会资金投入企业,帮助企业发展生产,返还投资者企业利润(股权分红)。
而有些人买股票目的不是为了投资企业帮助企业发展获取分红,而是买入股票之后等待股价上涨之后卖出,赚取差价。这种行为也是「投机」。

资产(狭义的)(Asset):可以以金钱价值衡量,并且可以在将来获取收益的「经济的价值」
定义资产,需要满足两个条件:1,可以以金钱价值衡量,例如股票、有价证券、房产、土地等。2,可以在未来获得收益,例如房屋(出租或出售),股票(股权分红或转让)等。
资产的价格由供需决定,供给小于需求,资产价格上涨,供给大于需求,资产价格下降。后面会一直提到这个。

了解「投机」「资产」以后,开始正文。

====第二段分割线====

1,资产,本身作为商品,价格也是由供需关系决定。买的人多,自然价格就高,买的人少,自然价格就低。从大米玉米,到衣服鞋子,再到房子车子,莫不是如此。

原本购买这些商品的人,目的是在于获取他们的使用价值(房屋——居住,粮食——食用,衣服——穿。)

2,但是由于供需关系,买的人多了,价格会上涨,于是会出现一个现象「买的人多的时候价格高,买的人少的时候价格低?!?/p>

于是就有人动歪点子:「我虽然对这些东西没有使用上的需求,但是我为什么不在价格低的时候买进来,然后价格高的时候再卖出去呢?」

然而这些人的这种想法,原本就会造成需求增加,价格上升。

如果这样说很难理解,举个例子,

例一:原本 5 个人需要房子,房子一万一平,后来 10 个人需要房子,房子变 2 万一平,再后来 20 个人需要房子,房子 4 万一平。

这些人买房子都是真的需要住,因此他们的需求称作「真实需求」。

例二:原本 5 个人需要房子,房子一万一平,突然有 5 个投机分子想:「好像大家对房子需求会增加,不如我们赶紧买,然后卖给新来的」,于是 10 个人(5 个真要房子的,5 个投机的)“需要”房子,房子 2 万一平。

这时候,其实真正需要房子的就 5 个人,房子应该一万一平,但实际上卖 2 万一平,因此有 1 万的「泡沫」。

然后,又来个 5 个真的需要房子的 5 个投机的,这时 20 个人“需要”房子(其中 10 个真要的,10 个投机的),房子卖到 4 万一平。

对比例一和例二,可以知道,在例二中,实际需求人数为 5 人的时候,房子已经达到实际需求人数 10 人的价格。实际需求人数为 10 人的时候,房子已经达到实际需求人数为 20 人的价格。

因此投机分子的需求,我们称作「虚假的需求」,由这个需求造成的价格的虚高,我们称作为「泡沫」。

3,看到这里,肯定有朋友会问:「虽然这些人是来投机的,但是他们买来不是用来卖的吗?他们卖的时候,供给不就增加了吗?供给增加的时候,价格不就又下来了吗?

没错,这就是泡沫最大的问题。

只要房价还在涨,这些投机者就不会卖。

房价年年涨,急什么,等房价到顶再卖。

然而供应房子的人,却不知道哪些人是真的要房子,哪些人是来投机的,因此只要有人“需要”房子,他们就要不断增加供给。

房子不是衣服,说造就能造出来,造房是个很费劲的工作,土地供给也不是无限的,因此房屋供给的增加并不是很快,尤其是一二线城市,住宅用地尤其紧张。

反而,由于房价一直上涨。

真正需要房子的人:「妈呀,房价一直涨,赶紧买,再不买就买不起了?!?/p>

投机者:「房价一直涨,我们赶紧进去赚钱!」

于是真正需要房子的人和投机者均大量涌入,导致需求迅速增加,而且这个增加速度远远超过房屋供给增加速度。导致房价更加上涨。

这里也可以解释,为何我国住宅价格不断飞涨但还是供不应求,反而商铺很不好卖。

有真实需求者,才有投机者。住宅的真实需求者非常多,所以投机空间很大,反而商铺真实需求者并不多,因此投机空间小。

====标记 -1-====

4,这个时候,房价涨到一定程度,大家没钱了,房地产开发商没钱周转了,投机者也没钱炒房了,真实需求者也没钱买房了。

于是房价不再涨。

投机者们:「房价终于到顶了!到了套利跑路的时候了!」

于是投机者们纷纷出售手上屯着的房子。

这个时候,由于投机者不再买房子了,反而出来卖房子。房屋供给激增,需求暴降。

按照供需关系,房价大跌。

虽然破产了一批房地产企业,少了一点 GDP,但是经济还能稳定运行,没有伤筋动骨。

看到这里,肯定又有朋友要问了,「不是说没什么太大问题吗?那为什么说房价崩溃经济就崩溃了呢?」

别急,看到这里,各位有没有发现一个问题?什么问题?

大家花的还都是自己赚来的钱对吧?

对,这就是问题,如果大家花的都是自己赚来的钱,虽然有泡沫,也会导致其他消费减少,但是泡沫是有限的。

这个时候泡沫破了,问题不严重。

我们乘坐时光机回到 - 标记 1-,故事继续。

====接着标记 -1-====

5,房价一直涨,投机者看到房价还在涨,继续持有。买房人看到房价一直涨,急着买??⑸炭吹椒考墼嚼丛礁?,赶紧盖。

泡沫越来越大,但是大家的钱总是有限的啊,真实需求者需要钱买房子住,投机者需要钱「进货」,房地产开发商需要钱周转(房地产开发是一个资金回笼周期特别长的行业,因此需要大量周转资金)。

大家都没钱,怎么办?

「问银行借??!」开发商、买房人、投机者异口同声。

关键是银行的钱也是吸收大家存款,银行的钱也有限,银行钱也不够怎么办?

政府:「废话!居民投资有需求,能拉动经济,印??!房地产能拉动经济,发展房地产提高 GDP ??!印钱?。?!」

===标记 -2-===(记住这一处标记,很重要?。?/strong>

6,于是政府加足马力开了印钞机,银行有了钱,房地产开发商,买房人,投机者都借到了钱。

于是房地产市场继续繁荣。

投机者美滋滋地看着房价涨,买房人心急如焚看着房价涨,开发商在家点票子。

看到这里的朋友,应该发现,前面的 12345,是不是只提到「泡沫」,6 是不是多了点什么?

没错。

在第 6 段,发生了「信用型通货膨胀」,俗称「信用膨胀」。

名词解释:

信用膨胀(信用型通货膨胀)(inflation of credit / expansion of credit):由于中央银行大量增加货币供给,实行一般货币政策或者量化宽松。通过各种金融手段(证券化、贷款授信等)投放市场,使得市场中货币大量增加。

是通货膨胀的一种。也是泡沫经济、次贷?;闹饕?。

7,这个时候,大家不跟之前小赌小闹,开始玩大的了。

这叫做杠杆投资。也就是大家花的钱不再是自己的了,而是银行借来的。

银行:「借给你们的钱一定要还哦!」

房地产开发商:「问银行借了那么多钱,房价不能降??!降了还不起银行钱?!?/p>

投机客:「房价不能降??!降了还不上银行钱了!」

8,房价越来越高,然而大家还是就那么点钱。

于是更多的钱需要问银行借,原本自己拿 50%,问银行借 50%,后来自己拿 30%,问银行借 70%,再后来自己拿 15%,问银行借 85%。

这叫杠杆率增加。实际上就是次贷(向借贷者贷出超过其还款能力的钱)。

9,由于社会资本(新发货币、社会资金)迅速流入房地产业。

而前面说过,房地产是一个需求越大,上涨越快的东西。

  • 因此开发商和投机客靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满。借钱给投机客和开发商的银行也富得流油。(投机客不光指个人,包括任何投资房地产的主体,包括但不限于各种保险公司、信托、资产管理公司。)和房地产相关的行业也大赚一笔(家具、钢铁、水泥)。
  • 而与房地产无关的行业(例如各类制造业),因为房地产挤压消费市场,大家的钱都去买房了,开始萎缩。相关从业者相对变地贫穷
  • 买房人因为房地产欠了大笔债务,可支配收入减少。
  • 由于信用膨胀造成社会物价上升。(信用膨胀也是通货膨胀的一种)

以上四个原因,造成社会贫富差距迅速拉大。

10,所有跟房地产无关的人:「玩个屁??!房地产那么赚钱,我们辛辛苦苦一年赚的钱还不如买套房子放着在家睡一年。不干了!走我们也炒房子去!」

工厂关了,来炒房了。

工作辞了,来炒房了。

于是大家都加入投机客行列。

11,不识字的老奶奶都知道要买房子能赚钱了。

====结局 -1-====

「什么?!不识字的老奶奶都知道来炒房子了?看来房价应该到顶了!」投机客说,「走!跑路!」

于是有一批投机客开始抛售房子,市场上房屋供给迅速超过需求,房价开始下降。

其他投机客发现房价开始跌了「赶紧跑!再不跑套住了!」

于是供给继续增加,需求继续减少,房价开始断崖式下跌,GDP 也没了。

跑得慢的投资客:「对不起,我跑晚了,借你的钱还不上了?!?/p>

房地产商:「对不起,房价暴跌,卖不掉了,借你的钱还不上了?!?/p>

买房者:「对不起,我欠你 600 万,现在重新买个房子只要 300 万了,你的钱我也不还了?!?/p>

银行卒。

银行一死,经济崩溃,全国完蛋。

这叫硬着陆。

参考例:

1929 年、2008 年,美国。

1997 年,香港。

====结局 -2-====

政府:「什么?房价这么高了?」

政府:「银行!过来!」

银行:「在!」

政府:「以后只要企业借钱目的是买地(房)的,一律不借!」

因此需求大减,房价不再上涨。

投机客:「房价到顶了!跑!」

…………

以下同结局 1。

这也叫硬着陆。

参考例:

1990-1991年,日本。

====结局 -3====

政府:「什么?房价这么高了?」

政府大喊:「以后个人欠银行钱不还,会被加入征信记录黑名单,不准坐车,不准干任何事情!」

买房人:「……就是说我们借的钱就算不想还也不行是吗?」

政府:「对!」

买房人:「……」

政府大喊:「以后不准再借投资客钱!」

银行:「这……您看隔壁日本,当年就因为这个,最后嗝屁了……」

政府:「我有日本政府那么蠢么?!只要不借投机客钱就行了!房地产开发商的钱继续借!」

银行:「那真实需求买房人呢?」

政府:「不光要借!还要多借!我已经告诉他们了!他们欠的钱不能不还!如果房价降了,他们的钱能还上,你们银行就不会死!」

银行:「高明??!」

政府还想清理掉投机者。

政府大喊:「让你们投机!以后只准买一套房!限购!

让你们投机!以后买房 5 年以内想卖,交税!

让你们投机!以后买房不住的,交税!」

于是再也没有投机客进入房地产了,需求减少,房价有下跌趋势。

但是房价下跌不是办法啊……

于是政府大喊:「所有真正买房子住的人,你们问银行借钱,我给补贴。如果是自己住,降低首付,让银行多借钱给你们!」

一部分买房人:「您看,房价真的太高了,我们买不起啊……」

政府大喊:「不买房?!上学不买房不给上!户口不买房不给上!」

买房人:「好好好,我们买?!?/p>

于是这部分买房人带来的需求填上了投机客减少的需求,没有引发投机者大规模退出导致的房价暴跌。

慢慢地,投机客渐渐退出,买房的都是用来住的。

政府:「差不多了……投机客走光了吧?」

政府:「好了!买房人们,我也不鼓励你们买房了?!?/p>

这个时候,需求回复到正常水平,也没有投资者去抛售房产。

房价不再涨了,但是买房人会按时还贷银行的贷款都能收回来。

房地产公司也不会因此破产,银行也安全。

投机带来的泡沫完全消失,虽然实体经济受到房地产冲击,但是冲击不大,很快经济回到正常轨道。

这叫软着陆。

参考例:没有。

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说完了。

  • 泡沫实际上是由于「投机」带来的「虚假需求」造成的。
  • 「泡沫」往往伴随着「信用型通货膨胀」,因此二者是密切相关的。

(资产泡沫和信用膨胀二者并不存在直接联系,并没有必要条件和充分条件的关系。但是由于实际情况,二者往往一起出现。)

  • 贫富差距增加是主要由于 1,信用膨胀造成的通货膨胀。2,各行业投资回报率差距悬殊。
  • 泡沫造成经济崩溃由于 1,泡沫行业过度挤压其他行业。2,泡沫崩溃导致贷款收不回来,坏账增加。银行体系崩溃,进而与银行联系的所有行业崩溃(现代经济社会,基本所有行业同银行有关联)。
  • 同理,大部分泡沫崩溃的过程本质上就是「信用收缩」。

简单来说,这些就是各个名词之间的联系。

而化解「泡沫」的办法就是消除这些「虚假需求」,将他们变成「真实需求」。

我国的政策目前都是按照这个原则:减少投机者,增加真正需求者。

我国的目前的困境是怎么来的?

还记得「标记 -2-」么?是因为这个。

因为政府最初依靠房地产拉动经济的决策造成的。

所以目前的问题的起因是因为政府的错误决策,没什么可洗的。

我国目前政府的套路,也能很明显看出来,是结局 3 里面的套路。

中国的优势正是在于强大的政府,中国能够依靠各种政策强制创造刚需,例如住房捆绑户口、住房绑定教育,并且有能力以政策手段(征信制度)强制防止信用违约。

我们抛开这些政策合不合「道义」,显然这些制度很多都是伤害百姓基本利益的,但是在对抗泡沫中,却成了非常有力的武器。(我们这里只谈论事实,不讨论政策本身对错,希望不要就这个问题争论。)

政府依靠强有力的政策手段能创造出「刚需」,这点在欧美日是不可能的,因此对于中国来说,有强大的刚需基础,是对抗泡沫的强有力手段,这是中国比当年美日香港都强的地方。

不过目前效果并不理想,因为个人认为并没有清理投机者,反而投机者从 2016 年开始在增加。而且目前房地产的高收益率想阻止人来投机,也不现实。君不见宁愿假离婚也要来投机?

最后就事论事,并不看好我国的「软着陆」政策,虽然目前方针十分正确。

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